부동산
지난 1년간 서울 지역의 갭투자를 비롯한 임대목적의 주택 구입 비율이 늘어난 것으로 나타났다. 10일 국토교통부가 자유한국당 김상훈 의원에게 제출한 '투기과열지구 자금조달계획서 분석 현황'에 따르면 지난해 10월부터 올해 9월(3일 기준)까지 약 1년간 투기과열지구에서 거래된 주택 가운데 '갭투자(보증금 승계후 임대)' 목적의 구입 비율이 평균 34%에 달했다. 이 기간 자금조달계획서를 제출한 12만4천684건 가운데 4만2천430건이 전세를 끼고 주택을 구입해 임대를 놓기 위해(갭투자) 주택을 구입한 것이다.
부동산 전문가들 사이에서는 1년 뒤에 서울 집값은 상승하겠지만, 비수도권은 하락할 것이라는 전망이 우세했으며, 종합부동산세는 현행보다 강화하되 취·등록세는 완화해야 한다는 지적이 많았다. 10일 '한국개발연구원(KDI) 경제동향' 10월호에 실린 2018년 3분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면 응답한 전문가 102명 중 46.1%는 1년 뒤 서울의 주택 매매가격이 현재보다 상승할 것이라고 예상했다.
10월 말 이후 본격화될 종합부동산세·1주택자 양도세 강화 등 9·13대책의 국회 통과 여부와 연말에 공개될 3기 신도시 후보지의 입지도 주택가격을 좌우하는 변수로 작용할 전망이다. 건국대 부동산학과 심교언 교수는 "현재 국내 경기가 좋지 않은데 금리 인상까지 겹치면서 하반기까지 서울 집값이 보합 내지 약보합세를 보일 것으로 예상된다"며 "다만 앞으로 3기 신도시 등 택지 개발이 본격화하면 개발이 진행되는 동안은 보상금이 풀리는 등의 이유로 인근 집값이 상승할 수 있다"고 말했다.
전문가들은 9·13 부동산 대책 발표 이후 나타나고 있는 서울 등 수도권 주택시장의 관망세가 일단 연말까지 계속 이어질 것으로 예상했다. 직방 함영진 빅데이터 랩장은 10일 "9·13대책의 강력한 대출 규제로 자금조달이 힘들어지면서 주택시장의 신규 진입이 힘들게 됐다"며 "1주택 이상 갈아타기 수요는 물론 실수요자들의 구매심리도 위축되는 분위기"라고 말했다. 함 랩장은 "전세가율이 떨어지면서 갭투자도 어려워졌고, 보유세 부담 때문에 추가로 주택을 구입하는데 고민이 많을 것"이라며 "그렇다고 매매가격이 급락하진 않겠지만 한동안 숨고르기 장세가 지속될 것"이라고 덧붙였다.
KB국민은행이 9·13 주택시장 안정대책 내용을 반영해 내년도 종합부동산세를 계산해주는 서비스를 제공한다. 국민은행 부동산 애플리케이션(앱)인 'KB부동산 리브온'이나 KB부동산 홈페이지(http://nland.kbstar.com)에서 주소와 주택 보유 기간 등을 입력하면 올해 종부세 납부액과 내년도 예상금액을 한눈에 확인할 수 있다.
정부의 9·13 부동산 대책 발표 직후 부동산 시장에는 매매가 위축되는 반면 전셋값은 불안해질 수 있다는 우려가 많았다. 집값이 떨어질 것을 예상해 매매 수요가 전세 수요로 전환해 전세가격이 오를 수 있다는 전망이다. 실제 서울 아파트 전세시장은 9·13대책 발표 직후 불안한 조짐을 보이기도 했다. 가을 이사 수요가 움직이면서 나타난 상승세가 대책 발표 직후까지 이어진 것이다.
9·13 집값 안정대책이 발표 이후 한 달이 지난 가운데 서울·수도권의 주택 매매시장의 상승세가 한풀 꺾인 채 거래공백이 나타나고 있다. 매수세는 둔화됐으며 일부 재건축 단지는 최고가 대비 1억원 이상 빠진 급매물도 나오고 있지만 거래는 되지 않고 있다. 정부는 집값 안정을 위해 2주택 이상 보유자의 종부세를 중과하고, 신규 주택담보 대출의 길도 막았다. 전문가들은 하반기 인상 변수까지 남아 있어 당분간 매매시장의 관망세가 지속될 것으로 예상한다.
서울 아파트를 살 때 매수 비용의 절반을 대출로 조달할 경우 연간 이자비용이 1천109만원에 달한다는 분석이 나왔다. 부동산정보서비스 ㈜직방은 올해 아파트 실거래가격의 50%를 주택담보대출로 조달하는 시뮬레이션을 통해 이자비용을 분석한 결과 전국 평균 연 579만원, 서울은 1천109만원인 것으로 나타났다고 8일 밝혔다. 서울은 2011년 1천116만원 이후 최고, 전국은 2006년 실거래가 발표 이래 최고 수준이다. 경기·인천은 812만원, 그 외 지방은 356만원으로 추산됐다.
서울 아파트 전월세 시장에서 전세의 비중이 다시 높아지고 있다. 전세 선호 심리가 이후 전셋값 상승에 영향을 줄 수 있다는 지적이 나왔다. 8일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 전월세시장의 신고일 기준 지난 9월 거래량은 1만3316건으로 전세 비중은 74.1%(9867건)로 집계됐다.
오는 15일부터 2주택 이상 다주택자는 전세자금대출 보증을 받을 수 없다. 1주택자라도 부부 합산소득이 1억 원을 넘지 않아야 공적 전세대출 보증이 가능해 진다. 금융위원회는 9·13부동산대책의 후속조치로 이 같은 내용을 포함하는 전세보증요건 강화 방안을 오는 15일부터 시행한다고 7일 밝혔다. 다음은 다주택자 전세 자금 신규 보증 전면 중단에 따른 일문일답이다.
과도한 대출로 원리금 상환이 어려운 한계가구의 주택을 매입한 뒤 재임대하는 '한계 차주 주택 매입사업'이 본격 추진된다. 국토교통부는 지난해 10월 관계부처 합동으로 발표한 가계부채 종합대책의 후속 조치로 이런 내용의 공공주택 업무처리지침 개정안을 오는 10일 행정예고한다고 8일 밝혔다.
다음 달부터 규제지역 내 1주택자가 추첨제 아파트 청약을 신청하려면 새로 분양받은 아파트의 입주 가능일로부터 6개월 이내에 현재 거주 중인 집을 팔겠다는 약정을 해야 한다. 아파트 청약은 무주택 실수요자 위주로 공급하겠다는 취지로 풀이된다. 입주 임박 시점에서 주택경기 등 상황이 나빠질 것이 예상될 경우 1주택자의 청약에 상당한 부담이 될 것으로 전망된다.
한국주택금융공사가 5일부터 다주택자에게는 적격대출을 공급하지 않는다고 4일 밝혔다. 적격대출은 공사가 금융기관으로부터 양수하기로 약정한 주택담보대출로, 만기 10년 이상·고정금리·분할상환 방식이라는 조건이 달려 있다. 가계부채의 구조 개선을 위해 만든 장기고정금리대출이라는 의미다. 단 주택가격이 9억원 이하, 대출한도는 5억원 이하라는 요건을 충족해야 한다.
정부의 9·13대책 발표 이후 서울 아파트값 상승폭이 4주 연속 둔화했다. 일 한국감정원 조사에 따르면 지난 1일 기준 전국의 아파트값은 지난주 대비 0.09% 상승했다. 강남4구(동남권)의 아파트값이 지난주 0.07%에서 금주 0.05%로 오름폭이 줄어든 가운데 강남(0.04%)·서초(0.01%)·송파구(0.07%) 등에서 지난주보다 오름폭이 감소했다. 지난주 0.10% 올랐던 용산구는 금주 0.03%로 상승폭이 축소됐고 8월 말 투기지역으로 지정된 동작구는 금주 보합 전환했다.
수도권에 1주택을 보유한 세대가 수도권 소재 신규 주택을 구입하는 경우 새 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 수 있는 길이 막히게 됐다. 1주택 보유 세대가 불가피한 사유가 있을 경우 기존주택을 보유한 채 신규 주택대출을 받을 수 있도록 예외조항을 뒀지만 이 사유가 해소되면 1년 내에 주택을 매각해야 한다. 3일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이런 내용 등을 담은 은행업감독규정 등 5개 금융업권감독규정 일부 개정안을 최근 예고했다.
