부동산
주산연, "하반기 전국 집값 0.3% ↓"...대출규제·입주량·부채·재건축규제 변수
전국의 주택 전월세전환율이 ‘찔끔’ 올랐다. 한국감정원은 지난 5월에 신고된 전월세 실거래 정보를 활용해 전월세전환율을 산정한 결과 4월 대비 0.1%포인트 상승한 6.4%를 기록했다고 6일 밝혔다. 전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 이 비율이 높으면 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 높다는 의미다. 그러나 이번에 전월세전환율이 오른 것은 월세가격이 상승한 것은 아니며, 상대적으로 월세에 비해 전셋값 하락폭이 크게 나타나 전환율이 상승했다고 감정원은 설명했다.
최근 분양된 경기도 하남시 '포웰시티'에서 불법 청약 의심 사례가 100건 이상 적발되는 등 수도권을 중심으로 청약 과열 영향으로 정부가 위장전입 등 불법 청약으로 성사된 계약은 취소시키고 무주택 서민에게 재공급하게 하는 방안을 추진 중이다. 국토교통부는 주택 분양시장에서 분양권 불법전매나 위장전입 등 공급질서 교란행위가 적발되면 이미 체결된 공급계약을 취소하도록 의무화하는 방안을 마련하고 있다고 2일 밝혔다. 현재는 불법행위가 적발된 계약에 대해서는 사업 시행자가 취소할 수 있는 권한을 줄 뿐, 계약 취소가 의무화돼 있지는 않다.
하반기 주택시장은 보합세를 전망하는 소비자가 가장 많고, 상승과 하락을 점치는 의견도 팽팽한 것으로 나타났다. 2일 부동산114는 '2018년 하반기 주택시장 전망' 설문 결과를 발표했다. 이 설문은 지난달 28일부터 이달 13일까지 전국 2천357명을 대상으로 진행했다. 설문 결과 하반기 주택 매매 시장 전망에서 매매가격을 '보합'으로 예상한 응답이 40.4%로 가장 많았다. '하락'(30.5%)과 '상승'(29.1%) 전망도 팽팽했다. 전셋값 전망도 '보합'이 38.8%로 우세했고, '상승'(31.7%)과 '하락'(29.5%)이 비슷한 수준으로 조사됐다.
서울에서 내 집을 마련 부담이 7분기 연속 상승했다. 반면 전국 평균은 하락해 서울과 지방 간 내 집 마련 양극화는 더 커졌다. 2일 한국주택금융공사에 따르면 지난 1분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 118.8로 집계돼 지난해 4분기(116.7)보다 2.1포인트 올랐다. 서울 주택구입부담지수는 2016년 2분기(94.1)부터 7분기 연속 상승했으며, 2011년 4분기(119.4) 이후 약 6년 만에 가장 높았다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수로 지수 100은 소득 중 약 25%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 것으로, 숫자가 높아질수록 부담도 늘어난다는 뜻이다.
하반기 주택시장은 '변곡점'에 놓여 있다. 상당 기간 하락세가 지속되고 있는 지방 주택시장과 달리 서울을 비롯한 수도권의 집값은 그나마 견고함을 유지해왔지만 하반기 이후부터 하락 또는 상승의 경향이 뚜렷해질 공산이 크다. 전문가들은 당분간 신규 주택 투자는 미루는 것이 좋다고 제언했다. 정부의 양도세·종부세 등 세제와 대출 등 모든 규제가 다주택자를 겨냥하고 있는 만큼 지금은 주택수를 늘리기는 위험부담이 크다는 지적이다.
올해 상반기 주택 시장은 전국적으로 가격 안정세를 보이고 있는 한편 청약 시장은 ‘로또아파트’를 선점하려는 수요자들이 몰려 청약 과열 양상을 빚는 듯 지역별·상품별 양극화가 두드러졌다. 대표적인 서울 아파트 시장의 경우 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 연초 거래량이 급증하며 가격도 강세를 보였으나 3월 중순까지 다주택자들이 내놓은 매물들이 대거 소화된 이후에는 강남권을 중심으로 가격이 하락하는 등 안정세를 보였다. 재건축 초과이익환수제 시행에 따른 부담금 공개와 3월 초 시행된 안전진단 강화 조치도 3월 이후 서울 아파트 가격 안정에 영향을 미쳤다. 이에 비해 청약시장은 분양가가 주변 시세보다 싼 '로또 아파트'를 선점하려는 수요자들이 몰리며 인기 단지는 청약과열이 빚어졌다.
서울 비강남권 아파트값 상승률이 3개 월 연속 강남권(강남 4구) 상승률을 앞질렀다. 4월 양도소득세 중과 시행과 재건축 초과이익환수 부담금 예정액 통보 등의 조치가 비강남권보다 강남권 아파트 시장에 타격을 준 것으로 해석된다. 29일 부동산114 조사에 따르면 이달 서울 강남권 아파트값은 전월 대비 보합을 기록했다. 강남권 아파트값은 올해 1월 3.24%, 2월 2.82%, 3월 1.55% 오르며 비강남권의 각각 0.95%, 1.56%, 1.44%보다 오름폭이 컸다. 그러나 4월 양도세 중과 시행 이후 강남권 아파트값 상승률은 4월 0.46%, 5월 0.05%, 6월 보합으로 비강남권(각각 0.59%, 0.35%, 0.45%)보다 낮았다.
서울에서 혼자 사는 1인 청년가구 중 이른바 '지옥고'(반지하·옥탑방·고시원)라 불리는 곳에서 사는 주거빈곤 가구의 비율이 갈수록 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 전체 가구 중 주거빈곤 가구의 비율이 급감하는 것을 감안하면 1인 청년가구 중 주거빈곤가구의 비율만 역주행하고 있다. 28일 통계청의 'KOSTAT 통계플러스' 여름호에 실린 '지난 20년 우리가 사는 집에는 어떤 변화가 있었나' 이슈 분석 보고서에 따르면 서울의 1인 20∼34세 청년가구 중 주거빈곤가구의 비율은 2005년 34.0%, 2010년 36.3%, 2015년 37.2%로 갈수록 늘어나고 있다.
서울 공릉과 고양 행신2, 남양주 별내지구 등지에서 무주택자를 위한 공공임대 주택인 행복주택 8천여호가 공급된다. 국토교통부는 올해 들어 두 번째로 행복주택 입주자 모집에 나선다고 28일 밝혔다. 이번에 입주자를 모집하는 곳은 서울 공릉(100호)과 고양 행신2(276호), 남양주 별내(1천220호) 등 수도권 8곳과 대전, 광주, 대구 등 비수도권 8곳 등 16개 지구로 총 8천69호의 행복주택이 공급된다. 행복주택은 주변 시세의 60∼80%로 공급돼 시세가 상대적으로 높은 서울에서도 전용 26㎡(방1+거실1) 주택에서 보증금 4천만 원 내외, 월 임대료 10만 원대로 거주할 수 있다.
지난달 입주가 예정된 아파트가 늘어난 영향으로 거처를 옮긴 인구 이동자 수가 7년 만에 증가세로 돌아섰다. 27일 통계청이 발표한 '국내인구이동 통계'를 보면 지난달 이동자 수는 60만 명으로 1년 전보다 2만2천명(3.7%) 증가했다. 이는 매년 5월 기준으로는 2011년 9천명(1.3%) 늘어난 이후 7년 만에 늘어난 것이다. 5월 국내인구이동은 2011년 67만2천명을 기록한 이후 지난해까지 매년 감소해왔다.
국토교통부는 지난 5월 말 기준으로 전국의 미분양 주택이 전달 대비 0.4% 증가한 5만9천836호로 집계됐다고 27일 밝혔다. 미분양 물량은 2월 6만903호에서 3월 5만8천4호로 줄었다가 4월 5만9천583호에서 지난달 5만9천836호로 ‘찔끔’ 늘었다. 수도권의 미분양은 9천833호로 전달보다 5.1% 줄었으나 지방은 5만3호로 1.6% 늘었다. 규모별로 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전달보다 0.8% 줄어든 5천465호, 85㎡ 이하는 전달보다 0.5% 늘어난 5만4천371호로 집계됐다.
부동산 규제와 경기침체, 공급물량 과잉 등의 영향으로 올해 주택시장이 본격적인 하강 국면에 접어들 것이라는 전망이 제기됐다. 또 하반기 전국 주택매매 가격과 전세가격이 동반하락할 것이라는 예측도 나왔다. 아파트 전국 주택 매매가격이 0.5% 내렸으며, 전국의 주택 전셋값은 연간 2% 이상 떨어지며 15년 만에 최대 하락폭을 기록할 전망이다. 27일 한국건설산업연구원이 발표한 '2018년 하반기 건설·주택경기 전망'에 따르면 올해 상반기 0.5%가량 상승한 전국의 주택 매매가격은 하반기 0.5% 하락하며, 올 한 해 집값이 작년 대비 0.1% 떨어질 것으로 예상했다.
서울 아파트 거래량이 6년 전 거래 침체기 수준으로 위축되고 있다. 지난 4월 양도소득세 중과 이후 보유세 인상 가능성이 커지면서 2분기 들어 거래량이 크게 감소했다. 26일 서울부동산정보광장이 집계한 6월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 지난 25일 기준 총 3천832건으로 일평균 153.3건이 거래됐다. 이는 작년 6월(일평균 476.8건)에 비해 67.9%, 올해 5월(178건)보다는 13.2% 감소한 것이다. 서울 아파트 거래량은 양도세 중과 시행 직전인 지난 3월 연중 최다인 1만3천836건이 신고된 이후 4월 6천231건, 5월 5천520건으로 줄어드는 추세다.
대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 권고에 따라 부동산 보유세제가 개편되면서 다주택자·고가주택자 등의 세금인상이 현실화됐다. 인상안에 따르면 30억 원 규모의 고가주택을 보유하면 내야 할 보유세 인상액은 최고 174만 원선이 될 전망이다. 24일 재정개혁특위에 따르면 조세소위는 이번 주 한차례 마지막 토론을 거친 뒤 다음 달 3일 전체회의에서 부동산 보유세 개편안 최종권고안을 확정하고 정부에 제출할 예정이다. 여기에다 주택임대소득 과세 강화방안과 주택양도차익 과세 합리화 방안도 함께 제출한다. 25일 기획재정부의 종합부동산세 시뮬레이션 결과 30억원 규모의 주택을 보유한 다주택자가 내야 하는 종부세는 전체 시가에서 차지하는 비중이 최대 0.06%포인트 늘어난다.
