올해 경기·인천 아파트 매매시장이 뚜렷한 회복 흐름을 보이고 있다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정된 이후 거래 규제가 강화되면서 상대적으로 진입 부담이 낮은 경기·인천 지역으로 실수요가 이동하는 양상이 뚜렷해졌다는 분석이다.

18일 직방 조사에 따르면 올해 1~4월 경기·인천 아파트 매매 거래량은 총 6만6294건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 5만13건 대비 약 33% 증가한 수치다.

특히 교통 접근성이 우수하면서도 서울 대비 가격 부담이 낮은 지역을 중심으로 거래가 집중됐다.

서울의 규제 강화가 수도권 외곽 지역 거래 증가로 이어지는 이른바 ‘풍선효과’가 다시 나타나고 있다는 해석도 나온다.

 실거주 수요자들이 대출 규제와 토지거래허가 조건을 피해 상대적으로 거래 자유도가 높은 지역으로 이동하고 있는 것이다.

▲ 경기 거래 증가율 1위는 구리시…GTX·재건축 기대감 반영

경기도 내에서는 구리시의 거래 증가세가 가장 두드러졌다.

구리시의 올해 1~4월 거래량은 지난해 468건에서 올해 1708건으로 265% 급증했다. 이는 경기 지역 내 최고 증가율이다.

시장에서는 GTX와 지하철 6호선 연장 추진, 노후 단지 재건축 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과로 보고 있다.

서울 접근성이 뛰어난 데다 상대적으로 가격 부담이 낮아 실수요와 투자수요가 동시에 유입되고 있다는 분석이다.

동별로는 인창동 거래량이 186건에서 778건으로 가장 크게 증가했다.

이어 수택동(109→385건), 교문동(59→253건), 갈매동(91→206건), 토평동(23→86건) 등 대부분 지역에서 고른 증가세가 나타났다.

특히 인창동은 구리역과 동구릉역을 중심으로 교통 편의성이 높고 대단지 아파트가 밀집해 있어 거래가 집중됐다.

단지별로는 인창주공2단지와 인창주공6단지가 각각 64건으로 가장 많이 거래됐으며, 인창주공1단지 62건, 아름마을 삼성 54건 순으로 집계됐다.

▲ 동탄·기흥, 경기 남부 실수요 중심축 부상

경기 남부에서는 화성시 동탄구와 용인시 기흥구가 거래 증가를 주도했다.

화성시 동탄구 거래량은 지난해 1537건에서 올해 3635건으로 136% 증가했고, 용인시 기흥구 역시 1429건에서 3073건으로 약 115% 늘었다.

GTX와 SRT 등 광역교통망을 기반으로 한 신도시 수요가 지속적으로 유입된 영향으로 풀이된다.

특히 동탄은 동탄역 중심의 역세권 단지 거래가 활발했다. 동탄2하우스디더레이크가 80건으로 가장 많았고, 동탄역포레너스 74건, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 69건 등이 뒤를 이었다.

기흥구는 서울 접근성 개선과 함께 용인 반도체 클러스터 조성 기대감이 거래 증가에 영향을 미친 것으로 보인다.

직주근접 수요 확대 기대가 시장에 반영되면서 신흥덕롯데캐슬레이시티 66건, 신동백롯데캐슬에코1단지와 블루밍구성더센트럴 각각 61건 등 대단지 위주 거래가 이어졌다.

▲ 안양·군포, 서울 접근성 앞세워 거래 회복

안양시 만안구와 군포시 역시 높은 거래 증가율을 기록했다. 안양시 만안구는 592건에서 1135건으로 약 92%, 군포시는 813건에서 1525건으로 약 88% 증가했다.

두 지역 모두 1호선과 4호선 등 서울 도심 접근성이 우수하다는 공통점이 있다. 상대적으로 낮은 가격대와 대단지 중심의 실수요 선호가 거래 회복을 견인한 것으로 분석된다.

안양시 만안구에서는 4250세대 규모의 래미안안양메가트리아가 올해 174건 거래되며 시장을 주도했다. 이어 아르테자이 68건, 삼성래미안 62건 등 안양동 주요 단지 거래가 활발했다.

군포시는 산본역 인근 구축 대단지를 중심으로 거래가 이어졌다. 세종주공이 86건으로 가장 많았고 래미안하이어스 72건, 우륵 69건 순으로 나타났다.

▲ 토허제 지역은 거래 급감…분당·과천 위축 뚜렷

반면 토지거래허가구역으로 지정된 성남시 분당구와 과천시는 거래량이 크게 감소했다.

분당구는 지난해 1811건에서 올해 1274건으로 약 30% 줄었고, 과천시는 374건에서 86건으로 무려 77% 감소했다. 이는 경기 지역 내 가장 큰 감소 폭이다.

토지거래허가구역에서는 실거주 목적 허가를 받아야 거래가 가능하고 대출 규제 부담도 크기 때문에 투자 목적 매수세가 크게 위축된 것으로 해석된다.

다만 분당구는 올해 4월 거래량이 406건으로 1월 356건보다 늘어나면서 일부 회복 흐름도 감지되고 있다.

시장에서는 규제 적응 과정 속에서 실거주 중심 거래가 점진적으로 재개될 가능성도 주목하고 있다.

▲ 인천은 서구·부평·연수구가 거래 견인

인천 역시 거래 회복세가 이어졌다. 올해 1~4월 인천 전체 거래량은 1만472건으로 지난해 같은 기간보다 16% 증가했다.

구별로는 서구와 부평구가 각각 34% 증가하며 가장 높은 상승폭을 기록했다.

연수구 역시 24% 늘어나며 거래 회복 흐름에 동참했다. 반면 남동구(-6%), 동구(-11%), 미추홀구(-1%) 등은 상대적으로 부진한 흐름을 보였다.

서구는 청라국제도시와 검단신도시를 중심으로 신규 수요 유입이 이어졌다. 청라동 489건, 당하동 403건, 원당동 345건 등 신도시 중심 거래가 활발했다.

우미린더시그니처 47건, 검단신도시한신더휴캐널파크 37건 등 신축 단지 거래 비중도 높았다.

부평구는 1·7호선 환승 역세권을 중심으로 중저가 실수요 거래가 이어졌고, 연수구는 송도국제도시 내 주요 단지를 중심으로 거래가 집중됐다.

▲ 실수요 중심 재편 속 정책 변수 주목

전문가들은 최근 수도권 거래 흐름이 ‘실거주 중심 재편’이라는 특징을 보이고 있다고 분석한다.

전세시장 불안으로 일부 임차 수요가 매매시장으로 이동하는 가운데, 강화된 대출 규제와 토지거래허가제 영향으로 수요자들이 자금 여건에 맞는 지역을 선택적으로 접근하고 있다는 것이다.

특히 서울 접근성이 우수하면서도 가격 부담이 낮은 경기 남부권과 인천 주요 지역에 거래가 집중된 점은 이러한 흐름을 단적으로 보여준다.

한편 국토교통부는 지난 5월 12일 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택에 대해 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 방안을 발표했다. 무주택자에 한해 연말까지 한시 적용되는 조치다.

시장에서는 이번 조치가 규제지역 내 거래 경직성을 일부 완화할 가능성이 있다고 보고 있다. 다만 무주택 요건과 대출 규제는 그대로 유지되는 만큼 과거와 같은 갭투자 시장으로 확대 해석하기는 어렵다는 평가도 나온다.

직방은 "향후 수도권 부동산 시장은 금리 변화와 추가 정책 조정 여부에 따라 다시 변동성이 확대될 가능성이 있는 만큼, 거래 증가 흐름이 지속될지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 전망"이라고 분석했다.