다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장에서 급매물 거래가 급증하면서 하락 거래 비중이 빠르게 확대되고 있다.

특히 강남·서초 등 고가 아파트 밀집 지역에서는 거래 10건 중 6건 가까이가 직전 거래보다 낮은 가격에 체결된 것으로 나타났다.

7일 직방과 연합뉴스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난달 계약된 서울 아파트 가운데 39.6%가 직전 거래 대비 가격이 하락한 거래로 집계됐다. 이는 지난해 12월(40.41%) 이후 가장 높은 수준이다.

▲ 양도세 중과 유예 종료 임박…절세 목적 급매 집중

시장에서는 오는 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 직접적인 영향을 미친 것으로 보고 있다.

다주택자 입장에서는 중과세 적용 이전에 매물을 처분해야 세 부담을 줄일 수 있기 때문에 3~4월 사이 급매물이 대거 시장에 출회됐다는 분석이다.

실제 계약부터 토지거래허가, 잔금까지 일정 시차가 발생하는 점을 감안하면 세금 회피 목적의 거래가 4월 실거래에 집중됐을 가능성이 크다.

이에 따라 상승 거래 비중은 46.26%로 떨어지며 지난해 1월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 보합 거래 역시 감소세를 보이며 시장 전반에 가격 조정 흐름이 확산되는 모습이다.

▲ 강남·서초 하락 거래 60% 육박…고가주택 시장 흔들

특히 강남권의 가격 조정이 두드러졌다.

강남구는 4월 거래 신고분 가운데 58.87%가 하락 거래로 집계됐다.

불과 올해 2월까지만 해도 하락 거래 비중은 28.57% 수준이었지만, 3월 들어 49.64%로 급증한 데 이어 4월에는 사실상 거래 절반 이상이 하락 거래가 된 셈이다.

서초구 역시 상황은 비슷했다. 4월 하락 거래 비중은 57.14%로 전달보다 크게 증가했다.

반면 상승 거래는 51.55%에서 31.75%로 급감했다.

송파구도 하락 거래 비중이 43.37%를 기록하며 상승 거래 비율을 넘어섰다. 이른바 ‘강남3구’ 전반에서 가격 조정 압력이 본격화하는 양상이다.

▲ “상승폭 컸던 지역일수록 급매 영향 커”

전문가들은 최근 몇 년간 가격 상승폭이 컸던 지역일수록 세금 부담 회피를 위한 급매 출현이 두드러졌다고 분석한다.

직방 김은선 빅데이터랩장은 “그동안 가격 상승폭이 컸던 강남권 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 양도세 중과 시행을 앞둔 절세 목적의 급매 거래가 많았던 것으로 보인다”고 설명했다.

실제 강남 외 지역에서도 하락 거래 증가 현상이 확산됐다. 용산구는 하락 거래 비중이 28.57%에서 43.75%로 뛰었고, 동작구 역시 26.09%에서 38.89%로 상승했다.

강동구와 서대문구, 노원구 등 주요 지역에서도 하락 거래 비중이 일제히 확대됐다.

▲ 일부 비강남권은 하락 거래 감소…지역별 온도차

반면 일부 비강남권 지역에서는 하락 거래 비중이 오히려 줄어드는 모습도 나타났다.

강북구는 3월 43.18%까지 치솟았던 하락 거래 비중이 4월에는 35.96%로 낮아졌고, 광진구 역시 소폭 감소했다.

이는 강남권 고가 아파트 시장과 달리 중저가 주택 시장에서는 실수요 중심 거래가 상대적으로 유지되고 있기 때문이라는 해석이 나온다.

다만 지역별 가격 흐름이 엇갈리면서 서울 부동산 시장 내 양극화 현상도 더욱 뚜렷해지고 있다는 평가다.

▲ 거래량은 오히려 증가…“가격 조정 속 거래 활성화”

흥미로운 점은 가격 조정이 진행되는 가운데 거래량은 오히려 증가하고 있다는 점이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 6일까지 신고된 4월 서울 아파트 거래량은 5483건으로 이미 3월 거래량을 넘어섰다.

노원구는 707건이 신고되며 가장 많은 거래량을 기록했고, 강남구와 송파구 역시 전달보다 거래 건수가 증가했다.

이는 시장이 단순한 거래 절벽 국면보다는 세금 변수와 가격 조정이 맞물리며 ‘거래는 늘고 가격은 낮아지는’ 구조로 전환되고 있음을 보여준다는 분석이 나온다.

다만 4월 계약분 신고 기간이 아직 남아 있는 만큼 향후 하락 거래 비중이 추가로 확대될 가능성도 배제할 수 없다는 전망이다.